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O aumento significativo das construções multifamiliares, ocorrido nas últimas décadas, resultou no aumento de processos judiciais envolvendo condomínios; tanto de natureza simples, como as voltadas aos desentendimentos cotidianos; como, também, demandas mais graves e complexas, por exemplo:
Em consequência do referido cenário, a falta de preparo técnico daqueles que sempre ocuparam o cargo de síndico, aliada à falta de tempo que assola a maioria dos moradores e condôminos, tornou-se cada vez mais comum a contratação de assessoria jurídica condominial, a fim de garantir segurança jurídica para os condomínios residenciais e comerciais, auxiliando moradores, condôminos, Síndicos e administradoras de condomínios.
É o documento responsável pela constituição do condomínio. É um item obrigatório e, nele, estão contidas as frações ideais, áreas comuns/privativas e sua destinação; além das regras gerais de convivência; e demais regras específicas atinentes às assembleias e afins.
Caso você ainda não tenha acesso à convenção de condomínio, poderá entrar em contato com o Síndico ou com a administradora, requerendo uma cópia digital. Caso se recusem a fornecer, pode ser requerida no respectivo Cartório de Registro de Imóveis em que o seu condomínio foi registrado.
Conviver com as diferenças é uma tarefa complexa, que exige bom senso e jogo de cintura. Alguns atritos, corriqueiramente vivenciados entre vizinhos, são inerentes à vida em condomínio e podem ser rapidamente resolvidos, até mesmo sem a intervenção de um advogado, desde que exista diálogo e boa vontade.
Já em outros casos, os problemas tendem a ser mais graves e envolvem, inclusive, atos de improbidade administrativa que podem culminar na destituição do Síndico, como exemplo, nos casos em que este deixar de prestar de contas; não convocar assembleia nos prazos estabelecidos pela Convenção de Condomínio, ou, ainda, criar despesas não justificadas.
Nossa advocacia condominial é ajustada de acordo com a realidade de cada cliente. Abaixo, alguns exemplos de serviços prestados:
Ocorrendo com maior frequência em condomínios de grande porte, é comum encontrar, na Convenção de Condomínio, uma cláusula de isenção da taxa condominial às unidades que ainda não foram vendidas. Obviamente, tal dispositivo é inserido pelo corpo jurídico das construtoras responsáveis pela obra, e seu objetivo é, unica e exclusivamente, favorecer às referidas empresas.
No entanto, deve ficar claro que, embora ocorra constantemente, tal prática é abusiva e a aludida cláusula pode ser anulada judicialmente. É possível, ainda, entrar em acordo extrajudicial com os interessados.
Os editais responsáveis pelas assembleias condominiais devem ser claros, objetivos e respeitar as regras estabelecidas pela Convenção de Condomínio.
Ocorre que, em algumas situações, o Síndico, por falta de conhecimento ou até mesmo má-fé, (1) convoca determinada assembleia em descompasso com o prazo previsto na referida convenção; (2) ou sem especificar, de maneira específica, todos os tópicos que serão deliberados; (3) ou, ainda, sem dar a devida publicidade ao respectivo Edital.
Todas essas situações podem ocasionar a nulidade de uma assembleia condominial que eventualmente votar determinada pauta, caso não tenha seguido o estritamente o rito previsto na Convenção de Condomínio ou, na sua omissão, o Código Civil.
Por mais inusitado que pareça, é comum a existência de unidades autônomas que não pagam taxa condominial há mais de 5 anos.
O desequilíbrio financeiro causado por unidades inadimplentes, resulta em um efeito cascata que, cedo ou tarde, atingirá a coletividade. Neste caso, os bons pagadores acabam pagando pelos maus, uma vez que os débitos são de responsabilidade de todos.
Nesse caso, o ideal é a contratação de uma assessoria jurídica condominial especializada, a fim de que criar mecanismos, judiciais e administrativos, que reduzam a inadimplência condominial.
Atualmente, é possível implementar medidas administrativas semelhantes às praticadas pelas concessionárias de água, como exemplo, (1) o desligamento do fornecimento de água para unidades inadimplentes; (2) inserir o devedor nos cadastros restritivos de crédito; e, em último caso, (3) a execução judicial das taxas condominiais corrigidas e atualizadas.
Em regra, a prestação de contas deve ocorrer no período disposto na Convenção de Condomínio. Normalmente, ocorrem na segunda quinzena do mês de março.
Em alguns casos, por uma falta de sincronia ocorrida anteriormente, as demais Assembleias Gerais Ordinárias (AGO) acabam sendo realizadas em períodos diferentes. Não é o ideal, mas é a realidade vivida em grande parte dos condomínios.
O que não pode ocorrer, em hipótese alguma, é a ausência de prestação de contas aos interessados legítimos, quais sejam, os condôminos (proprietários dos imóveis) ou a terceiro interessado com procuração destes.
O Síndico que deixar de prestar contas, poderá ser destituído em assembleia especialmente destinada para tal fim.
Algo que se tornou usual, foi a criação de Regimentos Internos e Estatutos Eleitorais. Até então, utilizava-se a regra geral, normalmente prevista em Convenção de Condomínio.
A elaboração de um Regimento Interno do Condomínio, visa estabelecer regras específicas que foram omitidas pela convenção. Poderá definir, por exemplo, datas e horários para a realização de mudanças ou regulamentar a utilização das áreas comuns.
Já o Estatuto Eleitoral do Condomínio, serve como regulamento para os procedimentos eleitorais internos. Pode dispor, por exemplo, dos requisitos objetivos para a candidatura ou número máximo de procurações utilizadas.
Se você tem dúvidas sobre direito condominial ou interesse em saber mais sobre algum assunto específico, ainda que não relacionado acima, agende um atendimento (presencial ou virtual) ou, se preferir, me envie uma mensagem através do formulário ao lado.
